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廈門的地價還能飛多高?廈們地價最新資訊

四川彩票中奖故事:廈門的地價還能飛多高?廈們地價最新資訊

彩票中奖后败光發布:2016-12-19 09:21:13 被訪問次數:2042

【導讀】
這兩天席卷朋友圈的有三件事:一是廈門土拍,二是廈門入圍國家中心城市,三是美聯儲加息,今天我們來聊聊第一件事。

【標簽】 廈們地價

        這兩天席卷朋友圈的有三件事:一是廈門土拍,二是廈門入圍國家中心城市,三是美聯儲加息,今天我們來聊聊第一件事。

            — 01 —

      土拍回憶錄

      雷軍曾說過:“站在風口上,豬都能飛起來?!閉駒諶ナ蟹緲誒思獾南妹?,地價可謂一波高過一波,沒有最高,只有更高。廈門的地價到底還能飛多高?

      土拍前一天,作客新浪樂居直播間嘮嗑的時候,曾斗膽預測:以“閩系”為代表的激進房企集體消失,一方面是因為前幾次的土拍不少企業已經提前補倉;另一方面,多重資金監管政策之下,高杠桿拿地的房企,被掐住了拿地資金的咽喉。


      本次報名的均為資金雄厚的央企、國企,本土民企僅有發展較為穩健的中駿、禹洲,不大可能冒進拿地。中央層面也明確調控不放松,不能存僥幸心理,得為“十九大”營造良好的環境,更何況地價已經到了高位……基于以上種種,預測這次土拍熱度不如此前,房企拿地會相對理性……

      然而事實證明了,世界太復雜,我想得太簡單了,雖然土拍現場不算太激烈,但再多的障礙也阻止不了地王的更迭,只是這次,它穿上了隱形的翅膀……

      網友戲稱,14日土拍是“海哥”專場,因為拿地是海投跟中海,也有人說海投是“霸道總裁”。 海投,這個真正意義上還沒走出去的本土國企,盡管口碑平平,但確實是“一部海投史,半座海滄城”,怎樣的強龍都壓不住這條“地頭蛇””……


      海投為何豪擲重金?且不說同處馬鑾灣板塊的海投第一灣還有7萬方左右的未售,且不說南部新城地塊未來唯一的競品便是自家的海投自貿城,雖然體量只有5萬方左右,但當時拿地的樓面價不到3000……更何況,或許還有更多不為人知的“動機”。所以,你說他傻嗎?也未必。其它房企余貨越來越少之后,海投正在慢慢奪回區域的壟斷權和定價權……還想弱弱的問一下,為什么自貿城08年拿的地可以捂到現在還沒入市?

      中海,各方面都非常低調的房企,雖然規模尚不及前三,但利潤卻遠遠高于其它房企,是行業名副其實的“利潤王”……隨著萬錦熙岸的收尾,中海也即將陷入斷糧的?;?,更何況中海的融資成本低得足以笑傲江湖,所以,中海拿下同安的地塊好像也是可以說得通的……

      — 02 —

      土拍暢想曲

      捋完兩家房企不完全的高價拿地動機,甚是恐慌,地價真的沒人管了么?隱形地王的障眼法連老百姓都看得懂,更何況高層領導?新地王能否呼喚出新政?“限地價,競配建”還有多少發揮的空間?

      放眼全國,成都、蘇州、南京、武漢、鄭州、青島等城市早已開始實施地價“熔斷”機制,也就是溢價達上限后就終止土拍。但各個城市結束方式不大一樣,有些是直接終止,南京、合肥等城市則是通過搖號決定買主。土拍,拼實力還得拼運氣。怎么說也是億為單位的買賣,是不是有點太任性了?


      與搖號相比,“限地價、競配建”相對靠譜,但還是會催生不少新問題。比如,未來會出現大量商品房、保障房混合型樓盤,不僅對于開發商來說管理難度大,對于購房者來說也是不公平的。居住環境混雜不說,辛辛苦苦供的千萬豪宅,對門可能是輕松公租的,說好的圈層呢?說好的“人以群分”呢?會不會大家都不買房了,都去排隊等保障房了?

      此外,競配建不僅擠壓了商品房的實際供應規模,也將土地成本擠壓到商品房地塊上。所以,真正的贏家只有政府,不僅控制了地價、杜絕了地王,還可以讓房企分擔保障住房建設的壓力,輸血保障住房,可謂“一石二鳥”。

      從目前各個城市的土拍結果來看,新政之后,隱形地王仍是頻現,開發商似乎不能明白政府的用心,不能好好配合,只能逼得政府再出招。比如福州,土拍之后連夜政策加碼,比如深圳,出臺更“規范”的土拍新規,廈門會嗎?還是值得期待的,不過網絡上流傳的首套提高到35%之類的,反正我是不信。在土拍規則上再做點文章倒是有可能的。

      — 03 —

      他山之石

      作為“探索競地價與競人才住房配建量相結合招拍掛方式”的首次試驗,深圳采用“雙限雙競”的方式掛牌出讓,即限銷售房價、限成交地價,競成交地價、競人才住房面積。當競買人報價達到最高地價限價時,競拍將由競地價轉為向上競人才住房面積。出讓宗地項目建成后,商品住房必須嚴格按限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售,人才住房建成后無償移交政府。

      比如:位于大鵬新區的G16506-0144號宗地,土地面積18206.55㎡,容積率3.2,由東莞中駿房地產開發有限公司以人民幣68000萬元競得。該地塊規定配建人才住房不少于10952平方米,競得人人才住房面積最高報價為8000平方米,合計配建人才住房面積18952平方米,占建筑面積的32.5%。

      大鵬G16506-0144宗地商品住房預售時銷售均價必須低于周邊同類預售項目屆時備案均價的90%且不高于每平方米2.7萬元人民幣,最高銷售單價不得高于2.85萬元人民幣。(目前周邊房價2.8~3.8萬/平米)。

      如果“雙限雙競”,再加上像廈門規定的統一配建、隨機抽取房源的話,開發商可發揮的空間將再度被壓縮,除了偷工減料,緊縮營銷費用外,好像基本沒其他方式可挖掘利潤。如果這樣還不奏效,那政府也是沒招了。

      只是,地價、房價本應是由市場供求關系決定的,如此一來,怎么感覺像是回到了計劃經濟時代?

      廈門的地價還能飛多高?

      就看政府是否使出絕殺技了。


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